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房企大撤離:多家剝離地產業務,年內破產已超100家

來源:時代周報 更新時間:2021年06月21日 【字體:

當年輕人因房價過高逃離北上廣時,地產開發商們正因賣房不賺錢剝離房地產業務。

6月16日,黑石集團向SOHO中國(00410.HK)發出全面收購要約。交易完成后,潘石屹夫婦持股比例將從63.93%降至約9%,SOHO中國長達七年的“賣賣賣”之路畫下句號。

此前一天,中石化剛轉讓旗下濮陽新世紀房地產公司99.8%股權。

6月12日,廈門國貿(600755.SH)將國貿地產100%股權和國貿發展51%股權轉讓給國貿控股,此前,國貿地產和國貿發展一直是廈門國貿主要房地產經營公司。

地產行業進入下行周期,密集調控讓房企銷售承壓,資金回籠難度不斷加大。融資收緊后,用金融杠桿撬動市場規模的方式不再有操作空間,轉讓資產、剝離業務成為夾縫中求生存的房企所能做的最理智選擇。

Wind數據顯示,2021年1月1日-6月18日,地產行業共有358起并購,平均每天超過兩起。

“去年年底國資委重申‘退房令’,明確要求國企央企嚴控非主業投資,不得通過參股等方式開展中央企業投資項目負面清單規定的商業性房地產等業務。這些企業響應政策,紛紛轉讓房地產項目。”6月16日,諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對時代周報記者表示,地產行業高速發展的時代已經過去,行業利潤被壓縮,加上融資環境收緊,因此房企紛紛轉手旗下房地產業務。

逃離地產行業

利潤縮減趨勢顯現,房企不得不進行改革以適應由奢入儉的陣痛期。資本市場預期降低,行業洗牌加速。

徹底剝離地產業務、轉型其它行業、虧損退回所購地塊……今年來,企業剝離房地產業務動作頻頻。

這輪“退房潮”在一場超百億元的交易中達到高潮。6月12日,廈門國貿轉讓的國貿地產100%股權評估值為98.28億元、國貿發展51%股權評估值為5.21億元,轉讓資產總評估值為103.49億元。

對廈門國貿而言,旗下的房地產業務投入產出明顯不成正比。

以國貿地產為例,2020年國貿地產資產總額約426.98億元,占廈門國貿資產總額比例高達38.55%。同期國貿地產營收為136.66億元,僅占廈門國貿總營收的3.89%。資產占比接近四成的業務成卻貢獻不到4%的營收。

廈門國貿在公告中指出,近年地產行業政策調控頻繁,行業競爭加劇。同時,考慮到公司從事的供應鏈、金融、房地產業務均為資金密集型,高速發展需要大額增量資源支持,公司計劃逐步退出房地產行業。

賣房不賺錢,不少已轉型其他行業的房企,也加速清理手中的房地產業務。

今年2月,轉型醫美的蘇寧環球(000718.SZ)發布公告稱,因安徽蕪湖商業辦公樓所處市場現狀及未來發展預期不佳,項目消化可能存在較大風險,擬退還10年前拿下的商業辦公用地,并承擔約2.68億元的虧損。

5月18日,奧園美谷(000615.SH)公告稱,為提升自身可持續發展能力,實現聚焦美麗健康產業的戰略轉型,公司擬出售持有的地產業務板塊全部或部分股權。

傳統房企尚且盈利困難,此前跟風布局地產業務的業余選手更是虧損嚴重。

日前,順鑫農業(000860.SZ)發布2020年年度報告。2020年,順鑫農業旗下主營房地產板塊的順鑫佳宇營業利潤為-5.81億元,凈資產為-14.52億元。

順鑫農業管理層人士表示,旗下地產業務受地產調控影響,虧損幅度擴大,順鑫農業正加快去化和退出地產業務的步伐。

利潤水平持續下滑

2020年,我國城鎮化率已達63.89%。在這場人口大遷徙中,房地產是享受紅利最多的行業之一。不少企業紛紛涉足地產行業,希望分得一塊市場蛋糕。

天眼查數據顯示,目前我國有超244萬家企業名稱或經營范圍含房地產,有近75萬家企業名稱或經營范圍含房地產開發。2021年前5月新增房地產相關企業42.7萬家,新增房地產開發企業近5萬家。

賽道愈發擁擠,行業早已從藍海廝殺成紅海。在“房住不炒”主基調下,地產行業利潤率延續下行趨勢且降幅明顯擴大,為企業經營帶來嚴峻挑戰。

克而瑞地產研究數據顯示,2020年,66家行業典型房企中有近7成毛利率、歸母凈利率雙降,毛利率中位數同比降低4.8個百分點至24.3%,凈利率和歸母凈利率的中位數也分別下降2.6和1.9個百分點至10%和8.2%。與歷年相比,2020年房地產行業凈利率指標已降至2016年水平,歸母凈利率則是2015年以來的最低水平。

利潤受擠壓,不少企業在蒙眼狂奔中倒下。規模房企如福晟集團、泰禾集團(000732.SZ)、藍光發展(600466.SH)等均遭遇流動性危機,不得不轉讓資產斷腕求生。更多的中小企業,則默默遞交破產文書。

在人民法院公告網上,今年截至6月18日,以“地產+破產文書”為關鍵字可檢索出189條破產文書。若以企業為單位,剔除債權人、意向投資人等,發布破產相關文書的房企約為136家。

6月16日,合碩地產機構首席分析師郭毅對時代周報記者表示,國資委于2010和2011年陸續公布21家以房地產為主業的央企國企名單,要求未獲準從事房地產業務的企業逐步清退房地產業務。但前幾年房地產市場紅火且利潤率高,很多企業不愿意割舍。

郭毅認為,隨著行業集中度提升,對房企品牌力、產品力和規;囊筇岣,企業利潤持續下滑,非專業出身、未形成規;瘍瀯菁爱a品系優勢的房企生存難度加大,利潤率明顯下滑,部分項目出現虧損。因此,企業基于經營狀況選擇剝離相關業務。

隨著主業非房地產開發企業剝離地產業務,地產行業將發生怎樣變化?

“利好大于利空,F在行業前十房企市占率很高,留給非品牌房企或非專業化房企的市場空間不斷壓縮。品牌房企憑借產品力、品牌效應和規;瘍瀯萏岣呤姓悸,以此取得超預期利潤的可能性不斷提升。”郭毅認為,非專業化房企退出市場之后,或更利于提高市場上產品品質,有利于提升房地產市場整體專業化程度,不斷強化強者恒強的趨勢。

來源: 時代周報

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